Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1.    Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Gitmek Dava Şartı Mıdır?

Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı haline gelmiştir. Bu yazımızda kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk hakkında genel bilgi verildikten sonra kiracı ve kiraya veren uyuşmazlıklarında en çok karşılaşılan kira bedelinin tespiti, kira uyarlama talepleri ve tahliye sebepleri hakkında bilgi paylaşımı yapılacaktır.

Tahliye sebepleri kiraya konu taşınmazın tahliye taahhütnamesine ilişkin olabileceği gibi kiracıdan kaynaklanan kira bedelinin aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarla ödenmemesi sonucu da olabilir. Yine kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başlatılan kiracının tahliyesine yönelik icra takibi veya tahliye yerine kira tespit davaları ve kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalar bu yazıda incelenecetir.

Kira tespit davaları, kira bedelinin artırılması ya da azaltılması amacıyla açılan davalardır. Bu davalar beş yılı geçen konut ve işyeri kira sözleşmeleri için açılabilir. Kira tespitine ilişkin esaslar sadece kira bedeli için geçerli olup yan giderlere uygulanamaz. Bedelin tespitinde taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve tüfe artış oranı göz önünde bulundurulur.

Kira uyarlama davalarında ise Türk Borçlar Kanunu’nun 138.hükmü gereğince aşırı ifa güçlüğü uyarlamanın adeta kanuni dayanağıdır. Bu bakımdan kira sözleşmesinin türü önemli değildir. TBK m.138 hükmü taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleriyle beraber konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından da uygulama alanı bulmaktadır. Ekonomik şartlardaki olağanüstü değişimler, aşırı enflasyon ve para değerinin büyük ölçüde düşmesi tarafların edimleri arasındaki dengeyi büyük ölçüde sarstığı takdirde kira uyarlama davası yoluyla kira bedelinin yeniden belirlenmesi yoluna gidilebilir. Mevcut şartlarda meydana gelen değişimin öngörülemez olması ve yaşanan ifa güçlüğünün uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmaması da oldukça önemlidir. Her ne kadar kira uyarlama davası, kira bedelinin tespiti davasına benzese de kira bedelinin uyarlamasına ilişkin dava uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmakta, açıldığı tarihten itibaren hüküm ve sonuçlarını doğurma ve dava süresinin öngörülmemiş olması gibi ayırt edici unsurlar taşımaktadır. Ayrıca sözleşme bedeli yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa TBK 344/4 gereğince beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılmazken aşırı ifa güçlüğüne dair TBK 138 hükmü saklı tutulmuştur.

5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37.maddesiyle, İlamsız İcra Yoluyla Tahliye hariç tutulmuş ve Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Bu uyuşmazlıklar yönünden yapılan anlaşmalarda icra edilebilir şerhi alınması zorunludur. İlamsız icra takiplerinde, icra takibine itiraz halinde ve bu durumda takibin durdurulmasına karar verildiği takdirde icra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davalarında dava şartı olarak arabuluculuk yoktur. Kiracı aleyhine tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takiplerinde, borçlu tarafından imzaya itiraz halinde, davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerektiğinden dava açılmadan önce dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılması gerekmektedir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalarda, dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun yapılmamış olması nedeniyle açılan davalar usulden reddedilir. İlgili kanundaki değişiklik 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle zorunlu hale gelecek olup bu tarihten önce açılan davalarda uygulanmayacaktır.1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan bu davalarda ihtiyari arabuluculuğa gidilmesi yönünden ise bir engel bulunmamaktadır. Arabuluculuk görüşmelerine taraflar sadece bizzat kendileri, kanuni temsilcileri ve avukatları ile katılabilmektedir. Belirtilen kira uyuşmazlıkları ve arabuluculuk görüşmelerine ilişkin bir hukuk uzmanından yardım almanız bu konuda önem arz etmektedir.

2.    Kira Sözleşmesi Nedir, Koşulları Nelerdir?

Kira Sözleşmesi; kiracının bir bedel ödemeyi üstlenmesi karşılığında kiraya verenin de bir şeyin kullanılması ve ondan yararlanılmasını belirli veya belirsiz bir süre için kiracıya tahsis etmesidir. Kira sözleşmesi üst bir kavramdır ve konut kirası, işyeri kirası ve ürün kirası başta olmak üzere tüm kira sözleşmelerini kapsamaktadır.

3.    Kira Sözleşmesinin Şekli Önemli mi?

Kira Sözleşmesi, her iki tarafa da borç yükleyen, üstlenilen bedelin para olduğu, kiracıya kullanma ve yararlanma şahsi hakkı tanıyan, tarafların anlaşmasıyla meydana gelen ancak zorunlu bir şekil şartı bulunmayan bir sözleşmedir. Sözleşme yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Yapılan bu sözleşmelerde kira süresinin belirli veya belirsiz olması geçerlilik yönünden şart olmamakla birlikte sözleşmenin bitimi ve kiracının tahliyesi hususunda önem arz etmektedir.

4.    Kiracımı Tahliye Edebilmem İçin Süre Yönünden Hangi Koşulların Gerçekleşmesi Gerekir?

Her iki tarafın da yükümlülüklerini yerine getirdiği bir kira sözleşmesinde kira ilişkisinin sona erebilmesi ve kiracının tahliye edilebilmesi için süre yönünden bazı koşulların oluşması gerekir. Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması bu noktada önemlidir.

Belirli bir sürenin kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde fesih beyanına gerek olmaksızın, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla sözleşme sona erer.Yani belirli süreli kira sözleşmesinde taraflar herhangi bir bildirim olmaksızın yalnızca sürenin dolmasıyla sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Belirli sürenin açık veya zımni olarak kararlaştırılabilmesi mümkündür. Tarafların açık veya zımni bir şekilde belirlemiş oldukları sürenin geçmesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Bildirim yapmak sona erme bakımından gerekli değildir. Sözleşme için belirlenen sürenin geçmesinden sonra taraflar, aralarında açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisine devam ederlerse bu durumda kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir (TBK. m. 327). Süre belirli bir gün, ay, yıl olabileceği gibi belli zaman aralığı da olabilir. Türk Borçlar Kanunun 347. maddesinin I. fıkrasına göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır”.Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Kanun lafzından da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi belirli süreli (örneğin 1 yıl) yapılmışsa sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı bir bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde yeni kira dönemine geçilir ve sözleşme aynı şartlarla kanunen bir yıl uzar. Kiraya veren ise kira ilişkisi on yılı doldurduğu takdirde yeni devam eden yılda sözleşmeyi sona erdirebilme hakkına sahiptir. Bunun için takip eden kira yılının ilk dokuz ayında yani fesih süresine uymak şartıyla kiraya veren, istediği bir tarihte bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kirası bakımından ise kira sözleşmesinin sona ermesi ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Hükme göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Kanun maddesi uyarınca, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Bahsedilen bu fesih bildirimi ise Kanun’un 347/2 maddesinde genel hükümlere yapılan atıf ile Türk Borçlar Kanun’un 329.maddesi uyarınca “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere belirli bir sürenin kararlaştırılmadığı kira ilişkisinde kiracı her zaman sözleşmeyi feshedebilme hakkına sahipken kiraya veren kiraya veren kira ilişkisinin başladığı tarihten on yıl geçmekle ve fesih bildirim sürelerine uymakla sözleşmeyi feshedebilir.

5.    Kiracının Tahliyesi Hangi Sebeplerle Ve Nasıl Olur?

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra çeşitli nedenlerle kiracının tahliyesi için dava açılabilmesi yoluna gidilmektedir. Kiracının tahliyesi için kanunda konuyla ilgili düzenlemeler yapılmış olup uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan sebepler şu şekildedir;

• Yeni malikin gereksinimi: Söz konusu kiralananın el değiştirmesiyle beraber yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliye edilebilmesi için yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarda bulunması gerekir. İhtara rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı için ihtardan 6 ay sonra tahliye davası açılabilmektedir.
• Malikin Gereksinimi:Taşınmazın sahibi taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı halinde tahliye edebilmektedir. Bu ihtiyacın samimi ve somut gerekçelere dayanması gerekmektedir.
• Kiracının Temerrüdü: Kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi gereğince kiracının tahliyesinin istenebilmesi için istenen kira bedelinin veya yan giderlerin muaccel olması ve süresinde ödenmemiş olması gerekir. Bu durumda kiraya veren bir ihtarname çekerek kiracıya bir süre verir ve borcunu ödemesini hatırlatır. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, ürün kiralarında 60 gün ve diğer kira ilişkilerinde en az 10 gündür.
• Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılmasıyla Kiracının Tahliyesi: Kiranın hiç veya eksik ödenmesi halinde ödeme emri gönderilerek ilamsız icra yoluyla kiracının tahliyesi sağlanabilir. Kendisine verilen sürede kira borcunu ödemeyen ve bu borca itiraz etmeyen kiracı için ödeme emrinde belirtilen yasal 30 günlük süre geçtikten sonra icra mahkemesinde tahliye talepli dava açılabilir. Takip talebinde haciz ve tahliye yazılması önemlidir. Kiracı süresi içerisinde borcunu ödediği anda ise tahliyesi istenemeyecektir. Bu durumun kiracının iki haklı nedenle ihtar ile tahliyesinde, ilk haklı nedenle ihtara konu olabileceğinden bir sene içerinde ikinci haklı ihtarın gönderilmesiyle kiracının taşınmazdan tahliyesini dava yoluyla takip etme hakkını kiraya veren nezdinde doğurmasında ise engel bulunmamaktadır. İİK 269/a maddesi gereğince, icra mahkemesi, takibe itiraz edilmediği veya edilmemiş sayılması ve süresi içinde borcun ödenmediğini tespit ettiği takdirde kiracının kiralanandan tahliyesine karar verir.
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracının iki haklı ihtar ile mezkurdan tahliyesinin istenebilmesi için TBK’nın 352/2 hükmüne göre iki haklı ihtarın da aynı kira dönemi içerisinde yapılması gerekmektedir. Eğer kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreliyse ihtarlar bu süre içerisinde; bir yıl ve daha uzun süreliyse ihtarların bir kira yılı içerisinde yazılı bir şekilde yapılması şarttır. İhtarların haklı ve ödenmeyen kira bedellerine yönelik olması gerekir.
• Tahliye Taahhütnamesi: Kira sözleşmesinden kaynaklı tüm davalarda olduğu gibi tahliye davalarında da HMK 4/1-a hükmünce sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının taşınmazdan tahliyesinin istenebilmesinde kiraya verene tahliye hakkı tanınabilmesi için taahhüdün kiracı tarafından verilmiş olması, yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve tahliye tarihinin taahhütnamede açıkça yer alması gerekmektedir. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle açılan tahliye davalarında, tahliye şartlarının oluştuğu ispat yükü kiraya verendeyken şartların gerçekleşmediği iddiasını ispatlamak da kiracının sorumluluğundadır.